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一直被調控的為什麼總是深圳？
原標題：一直被調控的為什麼總是深圳？
編者按：本文來自微信公眾號「米宅米宅」（ID：mizhaimizhai），作者：大漁，36氪經授權轉載。
7月31日，傳瞭三天的深圳房產新政正式落地。
先劃新政重點：
1、 企業購買住宅叫停；
2、 商住公寓取得不動產證限售5年；
3、 個人購買住宅取得不動產證後限售3年；
4、 有房貸記錄的離婚兩年之內，按二套政策執行；
5、 不追溯。
靴子落地，深圳今年第三次調控政策出臺。
各城市樓市新政出臺不是新鮮事，然而深圳的政策出臺時間卻耐人尋味。
首先，7月份是國內樓市的一個拐點，不過一個月時間，一路狂奔的全國樓市突然來瞭個生生的急剎車。
一線持續冷凍，二三線土地流拍不斷，搖號搶房盛況不再，繼而變成瞭集體維權；各大房企不是搏命高速周轉回籠資金，就是裁員、轉型，甚至個別開始跑路。
一個月前還在奮不顧身搶房的吃瓜群眾，紛紛開始觀望，落子無悔變成瞭舉棋不定。再沒有瞭熱的發燙的城市，全國樓市都開始迅速降溫。
這種情況下，維持原狀已經很好，為何要再加碼調控政策？
答案在六月底政府已經告訴瞭你。
六月三十日，針對房地產市場亂象，七部委聯合發文，要在7月初到12月底，在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。
劃重點，為什麼北京、上海、廣州、深圳這些早就涼瞭的城市仍在整頓之列，因為一線是龍頭，必須做出表率。
同時，二線瘋漲過後，部分二線的價格與一線已經接近，一線價值重新凸現，不加控制可能會再次補漲，因此，一並進入整頓行列。政府不能再給一線任何補漲的機會。
那麼，出政策的為什麼總是深圳？
因為北京和上海樓市是真的已經提前入冬，跌無可跌，再出政策隻怕要徹底熄火。
而深圳，多軍勢力卻極為強勁，兩年多來與各項調控政策對抗，跌跌漲漲，今年已把所有失地全部收回，價格重新站到瞭調控前的最高點，並仍在上漲通道，空軍形勢極為不妙。
深圳兩年多來的樓市表現，無法不受到中央的格外關照。
讓我們再捋一遍近四個月來深圳出臺的樓市政策。
3月28日，深圳出臺三價合一政策，二手房交易中涉及的真實成交價、網簽備案價、銀行貸款評估價三個價格不再各自獨立計算，銀行以最終過戶價做為貸款評估額度依據。
三價合一政策斬斷瞭長期以來被部分購房人利用的高評高貸和逃避高額稅費，被視為利空樓市的小型深水炸彈。
然而，這一政策不到兩個月時間就被深圳樓市消化殆盡。
6月5日，深圳住房新政震動全國，被稱為深圳二次房改。
新政主要內容為：在2018－2035年的17年間，深圳新增住宅170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，占比接近60%。
深圳政府用安居房和公租房來平抑房價的力度極大，大有把樓市死死摁住的決心和態勢。
為什麼總是深圳？同大多數陽奉陰違的二線比起來，深圳為什麼總對自己開刀？
其實並不是深圳想對自己這麼狠，而是深圳太耀眼，太醒目，深圳想低調，但是不能夠。
做為一線城市，深圳對標的是北京和上海，而不是那些積極搶鏡的強二線和弱二線。
同北上比起來，深圳房價為何跌不下去，除瞭自身強勁的城市競爭力，還因為深圳有天然的炒房漏洞：入戶政策寬松，破限購太容易。
然而，深圳可以接受其他一切調控條件，卻不能收緊落戶政策。
為什麼？深圳戶籍人口太少，隻有區區四百多萬，同北上的一千多萬人口比起來，軟肋太明顯。
深圳深知人口紅利的價值，也深知人口規模、人員素質決定著一個城市的未來。因此，壓力再大，入深戶政策短期內也不會收緊。
但是深圳面積狹小，不可能沖擊千萬的人口上限，預計人口擴充到六百萬左右，深圳入戶政策會逐步收緊。
既然不肯放棄落戶政策，深圳就必須在調控頻率和調控力度上，加大加快步伐，向中央表決心，向北上看齊。
除此之外，不靠土地財政吃飯的深圳，更有底氣放棄唾手可得的眼前利益，去博一個更長遠可期的未來。
再看分析這次的具體調控政策，雖然內容不少，看似力度也足夠，但遠遠稱不上絕殺。
1、 限制企業購買住宅
6月份，搖號選房成為深圳熱詞，招商雙璽項目以公司名義購房的數量占到瞭搖號人數的22%，手握大資金的買傢通過註冊多個公司來參與搖號，提高中簽率。
4月10日，寶能城花園56套住宅被一公司整體打包，總價4.21億元。
北京、廣州、西安、長沙、杭州、南京都紛紛出臺瞭禁止公司購房的政策，在這個大前提下，深圳出臺這一政策已成必然。
2、商住公寓限售五年
之前一直陸續有粉絲向我咨詢，因為沒有房票，深圳的商住公寓能不能買，我一直持反對態度。
身處北京的我，見證瞭北京商住從過熱、暴漲到遭遇絕殺的全過程，我相信這一現象決不會隻出現在北京。
北京商住被嚴控後銷量下跌90%，價格暴跌1/3，充分說明瞭這個市場充滿瞭投機和炒作。一旦樓市過熱，住宅限購傳導到商住，商住的巔峰往往意味著末日的到來。
住宅限購加碼後，深圳商住遭遇熱捧，被大量無資質的投資客買入，到今年上半年，情況愈演愈烈。
今年2月，福田“寶樹臺”公寓約200套被打包整售；
3月27日，匯德大廈被打包整售，備案總價高達41億；
4月5日，華聯全景商務公寓260套總價8.1億，被打包買走。
商住最紅之日，就是調控即將來臨之時。
不得不說，和北京商住絕殺令比起來，深圳還是要寬松很多。不過，五年限售，新房很可能拉長到七年，對於商住這個充滿投機的市場來說，已經足夠喝上一壺瞭，預期深圳商住下一步會有10－20個點的下跌空間。
3、個人住宅取得不動產證後限售三年。
有人認為這個政策很嚴厲，影響最大；在我看來，則恰恰相反。
深圳的二手房銷售政策，是滿兩年可免交增值稅。以一套評估價400萬，原值200萬的房產為例，不滿兩年比滿兩年需要多交二十萬左右的增值稅。
因此，深圳在售的二手房絕大部分拿證已滿兩年，不滿兩年的房源極少，即使有個別急賣的，價格也會比市場價低不少。所以，對賣傢來說，滿兩年和滿三年並沒有質的差別，對二手房價格也不會造成太大的影響。
對於新房來說，拿到房產證再加上限售三年，很有可能拉長到五年，會有一定的影響，但也不會太大。
在全國樓市分化，調控整體加碼的大形勢下，大傢普遍缺乏靠譜的投資渠道，長期持有一線城市房產已成共識。對房產這樣的大宗商品，持有五年並不是一個很離譜的時間。
下一步，深圳住宅和商住的價格大概率會產生分化，住宅繼續堅挺，商住穩步下行。
最後再說限離。
離婚兩年之內申請住房貸款的，首付比例不低於70%；無房貸記錄且能提供離婚前傢庭無住房證明的首付不低於30%，能提供離婚前傢庭僅有一套住房證明的首付比例不低於50%。
沒有太多可分析的，就是進一步堵死瞭離婚買房的漏洞， 很好，有利於社會穩定。
深圳本次出臺的調控政策，總體來說，還是在剝離房產的炒作屬性。
禁止企業購房，對炒房客聚集的商住下重手，對通過離婚析產獲得購房和低首付資格的投機客下重手，對剛需居多的住宅其實未出重拳。深圳政府也很清楚，住宅市場是深圳樓市的根基，不可不動，也不可大動。
深圳樓市下一步會是什麼走勢？
以深圳樓市調控兩年半來的各項指數表現，該政策對住宅的影響，預計在兩個月左右就能被市場基本消化，對以二手房為主的住宅市場影響微小，深圳住宅大概率持續堅挺。
但對剝離瞭部分投機屬性的商住影響較大，短期內商住成交量會大幅下降，價格也會隨之下行，除瞭少量類住宅、七十年產權的商住價格相對堅挺外，大部分純商住的價格會有一定幅度的下跌，最終和租金保持一個相對合理的租售比。
近兩年來，深圳樓市雖然一直被看好，並呈躍躍欲漲之勢，然而，每到關鍵時刻，就會被政策及時打壓。繼北京樓市之後，深圳樓市也成為瞭政策市。
然而，每次調控的力度又都拿捏的恰到好處，既不讓漲，也不讓跌。維持樓市現狀，對國傢，對深圳市政府來說，都是最好的選擇。
看到北京上海寒冷的樓市，看到深圳屢屢出臺的新政，我不禁想起瞭陳凱歌的經典之作霸王別姬，關老爺子在狠狠懲罰瞭童年小豆子之後，對他說瞭一句話：
人呢，得自個兒成全自個兒，要想人前顯貴，必定人後受罪。
深圳，頂著一線大咖的虛名，正在艱難地自己成全自己。
原標題：一直被調控的為什麼總是深圳？
編者按：本文來自微信公眾號「米宅米宅」（ID：mizhaimizhai），作者：大漁，36氪經授權轉載。
7月31日，傳瞭三天的深圳房產新政正式落地。
先劃新政重點：
1、 企業購買住宅叫停；
2、 商住公寓取得不動產證限售5年；
3、 個人購買住宅取得不動產證後限售3年；
4、 有房貸記錄的離婚兩年之內，按二套政策執行；
5、 不追溯。
靴子落地，深圳今年第三次調控政策出臺。
各城市樓市新政出臺不是新鮮事，然而深圳的政策出臺時間卻耐人尋味。
首先，7月份是國內樓市的一個拐點，不過一個月時間，一路狂奔的全國樓市突然來瞭個生生的急剎車。
一線持續冷凍，二三線土地流拍不斷，搖號搶房盛況不再，繼而變成瞭集體維權；各大房企不是搏命高速周轉回籠資金，就是裁員、轉型，甚至個別開始跑路。
一個月前還在奮不顧身搶房的吃瓜群眾，紛紛開始觀望，落子無悔變成瞭舉棋不定。再沒有瞭熱的發燙的城市，全國樓市都開始迅速降溫。
這種情況下，維持原狀已經很好，為何要再加碼調控政策？
答案在六月底政府已經告訴瞭你。
六月三十日，針對房地產市場亂象，七部委聯合發文，要在7月初到12月底，在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。
劃重點，為什麼北京、上海、廣州、深圳這些早就涼瞭的城市仍在整頓之列，因為一線是龍頭，必須做出表率。
同時，二線瘋漲過後，部分二線的價格與一線已經接近，一線價值重新凸現，不加控制可能會再次補漲，因此，一並進入整頓行列。政府不能再給一線任何補漲的機會。
那麼，出政策的為什麼總是深圳？
因為北京和上海樓市是真的已經提前入冬，跌無可跌，再出政策隻怕要徹底熄火。
而深圳，多軍勢力卻極為強勁，兩年多來與各項調控政策對抗，跌跌漲漲，今年已把所有失地全部收回，價格重新站到瞭調控前的最高點，並仍在上漲通道，空軍形勢極為不妙。
深圳兩年多來的樓市表現，無法不受到中央的格外關照。
讓我們再捋一遍近四個月來深圳出臺的樓市政策。
3月28日，深圳出臺三價合一政策，二手房交易中涉及的真實成交價、網簽備案價、銀行貸款評估價三個價格不再各自獨立計算，銀行以最終過戶價做為貸款評估額度依據。
三價合一政策斬斷瞭長期以來被部分購房人利用的高評高貸和逃避高額稅費，被視為利空樓市的小型深水炸彈。
然而，這一政策不到兩個月時間就被深圳樓市消化殆盡。
6月5日，深圳住房新政震動全國，被稱為深圳二次房改。
新政主要內容為：在2018－2035年的17年間，深圳新增住宅170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，占比接近60%。
深圳政府用安居房和公租房來平抑房價的力度極大，大有把樓市死死摁住的決心和態勢。
為什麼總是深圳？同大多數陽奉陰違的二線比起來，深圳為什麼總對自己開刀？
其實並不是深圳想對自己這麼狠，而是深圳太耀眼，太醒目，深圳想低調，但是不能夠。
做為一線城市，深圳對標的是北京和上海，而不是那些積極搶鏡的強二線和弱二線。
同北上比起來，深圳房價為何跌不下去，除瞭自身強勁的城市競爭力，還因為深圳有天然的炒房漏洞：入戶政策寬松，破限購太容易。
然而，深圳可以接受其他一切調控條件，卻不能收緊落戶政策。
為什麼？深圳戶籍人口太少，隻有區區四百多萬，同北上的一千多萬人口比起來，軟肋太明顯。
深圳深知人口紅利的價值，也深知人口規模、人員素質決定著一個城市的未來。因此，壓力再大，入深戶政策短期內也不會收緊。
但是深圳面積狹小，不可能沖擊千萬的人口上限，預計人口擴充到六百萬左右，深圳入戶政策會逐步收緊。
既然不肯放棄落戶政策，深圳就必須在調控頻率和調控力度上，加大加快步伐，向中央表決心，向北上看齊。
除此之外，不靠土地財政吃飯的深圳，更有底氣放棄唾手可得的眼前利益，去博一個更長遠可期的未來。
再看分析這次的具體調控政策，雖然內容不少，看似力度也足夠，但遠遠稱不上絕殺。
1、 限制企業購買住宅
6月份，搖號選房成為深圳熱詞，招商雙璽項目以公司名義購房的數量占到瞭搖號人數的22%，手握大資金的買傢通過註冊多個公司來參與搖號，提高中簽率。
4月10日，寶能城花園56套住宅被一公司整體打包，總價4.21億元。
北京、廣州、西安、長沙、杭州、南京都紛紛出臺瞭禁止公司購房的政策，在這個大前提下，深圳出臺這一政策已成必然。
2、商住公寓限售五年
之前一直陸續有粉絲向我咨詢，因為沒有房票，深圳的商住公寓能不能買，我一直持反對態度。
身處北京的我，見證瞭北京商住從過熱、暴漲到遭遇絕殺的全過程，我相信這一現象決不會隻出現在北京。
北京商住被嚴控後銷量下跌90%，價格暴跌1/3，充分說明瞭這個市場充滿瞭投機和炒作。一旦樓市過熱，住宅限購傳導到商住，商住的巔峰往往意味著末日的到來。
住宅限購加碼後，深圳商住遭遇熱捧，被大量無資質的投資客買入，到今年上半年，情況愈演愈烈。
今年2月，福田“寶樹臺”公寓約200套被打包整售；
3月27日，匯德大廈被打包整售，備案總價高達41億；
4月5日，華聯全景商務公寓260套總價8.1億，被打包買走。
商住最紅之日，就是調控即將來臨之時。
不得不說，和北京商住絕殺令比起來，深圳還是要寬松很多。不過，五年限售，新房很可能拉長到七年，對於商住這個充滿投機的市場來說，已經足夠喝上一壺瞭，預期深圳商住下一步會有10－20個點的下跌空間。
3、個人住宅取得不動產證後限售三年。
有人認為這個政策很嚴厲，影響最大；在我看來，則恰恰相反。
深圳的二手房銷售政策，是滿兩年可免交增值稅。以一套評估價400萬，原值200萬的房產為例，不滿兩年比滿兩年需要多交二十萬左右的增值稅。
因此，深圳在售的二手房絕大部分拿證已滿兩年，不滿兩年的房源極少，即使有個別急賣的，價格也會比市場價低不少。所以，對賣傢來說，滿兩年和滿三年並沒有質的差別，對二手房價格也不會造成太大的影響。
對於新房來說，拿到房產證再加上限售三年，很有可能拉長到五年，會有一定的影響，但也不會太大。
在全國樓市分化，調控整體加碼的大形勢下，大傢普遍缺乏靠譜的投資渠道，長期持有一線城市房產已成共識。對房產這樣的大宗商品，持有五年並不是一個很離譜的時間。
下一步，深圳住宅和商住的價格大概率會產生分化，住宅繼續堅挺，商住穩步下行。
最後再說限離。
離婚兩年之內申請住房貸款的，首付比例不低於70%；無房貸記錄且能提供離婚前傢庭無住房證明的首付不低於30%，能提供離婚前傢庭僅有一套住房證明的首付比例不低於50%。
沒有太多可分析的，就是進一步堵死瞭離婚買房的漏洞， 很好，有利於社會穩定。
深圳本次出臺的調控政策，總體來說，還是在剝離房產的炒作屬性。
禁止企業購房，對炒房客聚集的商住下重手，對通過離婚析產獲得購房和低首付資格的投機客下重手，對剛需居多的住宅其實未出重拳。深圳政府也很清楚，住宅市場是深圳樓市的根基，不可不動，也不可大動。
深圳樓市下一步會是什麼走勢？
以深圳樓市調控兩年半來的各項指數表現，該政策對住宅的影響，預計在兩個月左右就能被市場基本消化，對以二手房為主的住宅市場影響微小，深圳住宅大概率持續堅挺。
但對剝離瞭部分投機屬性的商住影響較大，短期內商住成交量會大幅下降，價格也會隨之下行，除瞭少量類住宅、七十年產權的商住價格相對堅挺外，大部分純商住的價格會有一定幅度的下跌，最終和租金保持一個相對合理的租售比。
近兩年來，深圳樓市雖然一直被看好，並呈躍躍欲漲之勢，然而，每到關鍵時刻，就會被政策及時打壓。繼北京樓市之後，深圳樓市也成為瞭政策市。
然而，每次調控的力度又都拿捏的恰到好處，既不讓漲，也不讓跌。維持樓市現狀，對國傢，對深圳市政府來說，都是最好的選擇。
看到北京上海寒冷的樓市，看到深圳屢屢出臺的新政，我不禁想起瞭陳凱歌的經典之作霸王別姬，關老爺子在狠狠懲罰瞭童年小豆子之後，對他說瞭一句話：
人呢，得自個兒成全自個兒，要想人前顯貴，必定人後受罪。
深圳，頂著一線大咖的虛名，正在艱難地自己成全自己。
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